Bu kontrol listesi 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Yapı Denetimi Hakkında Kanun (4708) ve Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) referans alınarak hazırlanmıştır.
Ruhsat dosyasında istenen evraklar, arsanın bulunduğu belediyenin yerel uygulamasına ve imar planındaki özel hükümlere göre farklılaşabilir. Başvuru öncesi belediyenin imar müdürlüğünden güncel evrak listesinin alınması önerilir.
Ruhsat dosyasının yasal çerçevesi: 3194 ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
Prefabrik ya da hafif çelik ev için yapı ruhsatı, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. ve 22. maddeleri uyarınca, ilgili belediyenin imar müdürlüğüne yapılan başvuruyla alınır. Yapının türü değil, yapıldığı arsanın imar durumu ve sunulan dosyanın bütünlüğü ruhsatın verilip verilmeyeceğini belirler.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, ruhsat dosyasında olması gereken proje ve eklerin asgari içeriğini tanımlar. Bu içerik karşılanmadığında dosya iade edilir; bu nedenle başvurudan önce evrakların yönetmelik kontrol listesiyle karşılaştırılması, sürenin haftalarca uzamasını engeller.
- 3194 sayılı kanun ruhsatın hukuki dayanağıdır.
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği proje içeriğini tanımlar.
- Plansız alanlarda Plansız Alanlar Yönetmeliği uygulanır.
- Yapı denetim kapsamı 4708 sayılı kanun ile düzenlenir.
- Hafif çelik ve prefabrik için TBDY 2018 deprem hesabı zorunludur.
Arsa belgeleri: Tapu, çap ve imar durum belgesi
Ruhsat dosyasının ilk üç ana evrakı arsanın hukuki kimliğini ortaya koyar. Tapu fotokopisi maliki ve parselin niteliğini, çap (yapı aplikasyon krokisi) parselin sınır ve ölçülerini, imar durum belgesi ise üzerinde inşa edilebilecek yapının sınırlarını gösterir. Bu üç belge eksiksiz olmadan teknik projeye geçilemez.
İmar durum belgesi, parselin TAKS (taban alanı katsayısı), KAKS (kat alanı katsayısı), maksimum yapı yüksekliği, çekme mesafeleri ve plan notlarını içerir. Mimari proje bu sınırlara göre çizildiği için belgenin güncel ve onaylı olması zorunludur; çoğu belediyede 1 yılı aşan imar durumu yenilenmek zorundadır.
- Tapu fotokopisi: malik ve parsel niteliği bilgisi.
- Çap (yapı aplikasyon krokisi): parsel sınır ve ölçüleri.
- İmar durum belgesi: TAKS, KAKS, yükseklik ve çekme mesafeleri.
- Numarataj belgesi: ada, parsel ve adres bilgisinin doğrulanması.
- Halihazır harita: arsanın güncel kotlu ölçümü.
Mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler: Dosyanın çekirdeği
Ruhsat dosyasının teknik çekirdeği dört projeden oluşur. Mimari proje plan, kesit ve görünüşleri içerir; statik proje taşıyıcı sistemin yük hesabını ve detaylarını ortaya koyar; elektrik projesi aydınlatma, priz ve panoyu, mekanik proje ise sıhhi tesisat, ısıtma ve havalandırma çözümünü tanımlar. Dört proje birbirine referans verir ve genelde aynı dosyada sunulur.
Hafif çelik ve prefabrik yapılarda statik projenin Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) hesaplarına dayanması ve sistem üreticisinin tip projeleriyle uyumlu olması önemlidir. Mimari projede yapının prefabrik panel kalınlıkları, hafif çelik için profil tipleri ve sandviç panel sınıfı çizimde gösterilmelidir; aksi halde proje teknik ofis aşamasında geri döner.
- Mimari proje: plan, kesit, görünüş, sistem detayları.
- Statik proje: TBDY 2018 hesabı, taşıyıcı sistem detayları.
- Elektrik projesi: pano, kolon, aydınlatma ve priz hatları.
- Mekanik proje: sıhhi tesisat, ısıtma, havalandırma ve doğal gaz.
- Tüm projeler ilgili meslek odasına (TMMOB) tescilli olmalıdır.
Zemin etüt raporu ve yapı denetim sözleşmesi
Zemin etüt raporu, arsanın taşıma kapasitesini, zemin sınıfını ve depremde nasıl davranacağını ortaya koyar. Bina Deprem Yönetmeliği uyarınca her yeni yapı için jeoteknik veya jeolojik-jeoteknik etüt raporu hazırlanması zorunludur; rapor olmadan statik proje onaylanmaz.
Yapı denetim sözleşmesi, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun gereği yapı denetim firmasıyla mal sahibi arasında imzalanır. Sözleşmesiz dosya kabul edilmez. Yapı denetim firması projenin onayından inşaat aşamasındaki kontrollere kadar tüm süreci raporlar; iskân aşamasında bu raporlar belediyeye sunulur.
- Jeoteknik veya jeolojik-jeoteknik zemin etüt raporu zorunludur.
- Etüt raporu yetkili jeoloji ve inşaat mühendislerince hazırlanır.
- Yapı denetim sözleşmesi 4708 sayılı kanuna göre yapılır.
- YİBF (Yapı İnşaat Bilgi Formu) sözleşme ile birlikte düzenlenir.
- Yapı denetim hizmet bedeli yapının metrekare ve sınıfına göre belirlenir.
Hafif çelik ve prefabrik için sistem belgeleri: TSE, CE ve sistem statik raporu
Hafif çelik (cold formed steel) ve prefabrik panelli yapılar, geleneksel betonarmeden farklı olarak fabrikada üretilen sistem bileşenleri içerir. Bu bileşenlerin TSE belgesi, CE uygunluk işareti ve sistem statik raporu (system structural report) ruhsat dosyasına eklenmelidir. Belediyenin teknik ofisi statik projeyi bu belgelerle birlikte değerlendirir.
Sandviç panel için yangın sınıfı (genelde A2-s1, d0 veya B-s1, d0) ve ısı iletkenlik (U-değeri) belgeleri, yapı kabuğu için EPS/XPS/taşyünü kalınlık ve yoğunluk sertifikaları sunulur. Hafif çelik profillerin galvaniz kaplama (Z275 veya üzeri) sertifikası ve cıvata bağlantılarının kalite sınıfı (örn. 8.8) belgeleri, sistemin yönetmeliklere uygunluğunu kanıtlar.
- TSE veya TSEK belgesi: ürünün Türk standardına uygunluğu.
- CE uygunluk işareti ve performans beyanı (DoP).
- Sistem statik raporu: üretici firmanın tip hesap raporu.
- Sandviç panel yangın sınıfı ve U-değeri sertifikası.
- Galvaniz kaplama (Z275 ve üzeri) ve profil çekme dayanımı belgeleri.
- Bağlantı elemanları (cıvata 8.8 sınıfı) kalite sertifikası.
Eksik evrak senaryoları ve dosyayı hızlandıran uygulamalar
Belediye imar müdürlüğüne sunulan dosyalarda en sık görülen eksiklikler imar durum belgesinin süresi geçmiş olması, zemin etüt raporunun arsa parseline değil komşu parsele ait olması ve yapı denetim sözleşmesinin YİBF kaydı olmadan eklenmesidir. Bu üç hata tek başına dosyanın 2-4 hafta gecikmesine neden olur.
Hafif çelik ve prefabrik yapılarda en sık iade nedeni sistem statik raporunun ve TSE/CE belgelerinin eksik sunulmasıdır. Üretici firmanın teknik ofisinin dosyaya başlangıçtan itibaren dahil olması, mimari ve statik projeyi sistem belgeleriyle uyumlu çizmesi ruhsat süresini ortalama 30-45 gün aralığına indirir.
- İmar durum belgesinin tarihi 1 yıldan eski olmamalıdır.
- Zemin etüdü doğrudan başvurulan parselde yapılmış olmalıdır.
- YİBF kaydı yapı denetim sözleşmesinden önce alınmalıdır.
- Sistem statik raporu mimari projeyle uyumlu olmalıdır.
- TSE/CE belgeleri başvuru anında geçerli ve güncel olmalıdır.
- Üretici teknik ofisi dosyaya başvuru öncesi dahil edilmelidir.
İlgili sayfalar
Sık Sorulan Sorular
Prefabrik ev için ruhsat şart mı, yoksa belediyeye bildirim yeterli mi?
3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında prefabrik ev de bir yapıdır ve ruhsata tabidir. Sadece bildirim ya da basit izinle kurulan prefabrik evler hukuken kaçak yapı sayılır; tapuya işlenemez ve yıkım kararına konu olabilir.
Hafif çelik evlerde statik proje farklı mı hazırlanıyor?
Evet. Hafif çelik (cold formed steel) yapılar TBDY 2018 deprem yönetmeliği çerçevesinde özel hesap yöntemleriyle çözülür. Üretici firmanın sistem statik raporu ve profil sertifikaları statik projenin ayrılmaz parçasıdır.
TSE ve CE belgesi olmadan ruhsat alınabilir mi?
Hafif çelik ve sandviç panel gibi sistem bileşenli yapılarda TSE veya CE belgesi olmadan dosya teknik ofisten geçmez. Bu belgeler ürünün yapı malzemesi yönetmeliklerine uygunluğunu kanıtlar.
Zemin etüt raporu ne kadar süreyle geçerlidir?
Çoğu belediyede etüt raporunun düzenleme tarihi üzerinden 5 yıl geçmesi durumunda yenilenmesi istenir. Parsel üzerinde kazı, dolgu veya mücavir alan değişikliği varsa süresine bakılmaksızın yenilenir.
Yapı denetim hizmet bedeli ne kadar tutar?
Hizmet bedeli yapının metrekaresine, kullanım sınıfına ve bulunduğu bölgeye göre Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın açıkladığı oranla hesaplanır. Bedel yapı denetim sözleşmesi imzalandığında netleşir.
Eksik evrakla başvuru yapılırsa ne olur?
Belediye imar müdürlüğü dosyayı eksiklerle birlikte iade eder ve yeni başvuru süresi başlar. Eksik tek bir belge bile dosyayı 2-4 hafta geciktirebilir; bu nedenle başvuru öncesi tüm evrakların kontrol listesiyle doğrulanması gerekir.
Ruhsat dosyanızı birlikte tamamlayalım
Arsanızın tapu kaydını ve imar durumunu paylaşın. AYD Prefabrik teknik ofisi mimari, statik, elektrik ve mekanik projeyi sistem belgeleriyle birlikte hazırlasın; ruhsat başvurunuz tek dosyada belediyeye sunulsun.
